PEMAJU CUCI TANGAN, PEMBELI TERUS BERANGAN

PROJEK RUMAH TERBENGKALAI.

(BACA SEBELUM TERKENA)

Perlaksanaan Dasar Perumahan Negara (DRN) pada 10 Februari yang lalu yang berteraskan kepada enam perkara adalah satu langkah yang amat tepat pada masanya selari dengan slogan kerajaan hari ini ‘Rakyat Didahulukan, Pencapaian Diutamakan’. Hasrat kerajaan untuk memenuhi keperluan rakyat dengan pembinaan kediaman yang mencukupi, berkualiti, selesa dan paling penting ianya mampu dimiliki oleh rakyat marhaein jelas mencerminkan bahawa kerajaan komited untuk memberi kehidupan yang lebih baik kepada rakyat. Namun hasrat ini akan terbantut dan dasar yang dirangka akan tinggal dasar sekiranya masih banyak rakyat masih berputih mata akibat peraturan dan perundangan yang longgar yang banyak memihak dan memberi keberuntungan kepada satu pihak sahaja iaitu pemaju.

Bila nak siap?

Dari tahun 1990 sehingga September 2009 terdapat 148 projek melibatkan 49,913 buah projek perumahan terbengkalai.  Statistik ini diambil hanya melibatkan projek yang dimulakan dari tahun 1990 sehingga ke hari ini. Bayangkan bagaimana azabnya pembeli yang telah membeli sebuah rumah pada tahun tersebut terus-terusan membayar tanpa berpeluang menduduki rumah tersebut. Katakanlah secara purata seorang pembeli membayar bulanannya sebanyak RM800 setiap bulan didarab dengan 180 bulan jumlahnya mencecah RM182,400. Itu belum dicampur dengan bayaran sewa rumah yang sedang diduduki oleh pembeli tersebut  kepada tuan empunya rumah. Andaikan pula kadar sewaannya sehabis murah RM550 sebulan (kadar rumahpangsa di Kuala Lumpur – itu pun belum tentu, kalau dapat dah kira mujur bernasib baik). Jumlah yang terpaksa ditanggung oleh pembeli tersebut boleh mencecah suku juta ringgit!! Itu baru seorang, bagaimana sekiranya projek tersebut dibina untuk kira-kira 500 pintu, minimum?? Agak-agak berapa jumlah wang yang terpaksa ditanggung oleh mereka??

Itu belum dikira dengan denda bayaran lewat yang dikenakan oleh pihak institusi pembiayaan si pembeli sekiranya pembeli lewat membayar bulanannya? Dan bagaimana pula tekanan dari pemaju yang terus-terusan menuntut bayaran progres pembinaan setiap peringkat? Lewat jawabnya denda. Maka si pembeli terus-terusan lagi menanggung azab.

Apa agaknya kesudahan projek ini?

Kesimpulannya di sini mudah. Pembeli perlu mematuhi 100 peratus syarat perjanjian jualbeli (S&P Agreement). Kegagalan mematuhi setiap inci yang terkandung di dalamnya akan menyebabkan si pembeli menanggung kerugian. Bayaran perlu cukup. Tak kurang walau sesen. Tepat pada masanya. Tak lewat walau sehari. Yang kurang akan di’bunga’kan. Dan sekali lagi, si pembeli terus-terusan menanggung azab.

Di sebelah pihak pula, pemaju lepas dengan sewenang-wenangnya sekiranya projek mereka lewat apatah lagi jika terbengkalai. Bukan tidak ada peruntukan undang-undang TETAPI mereka ini licik melihat setiap ‘lubang’ yang ada pada perundangan yang wujud. Sepatutnya jika projek lewat disiapkan dalam tempoh yang dijanjikan, pembeli berhak menuntut gantirugi yang setimpal iaitu yang terdapat di dalam perjanjian jualbeli. Namun melalui Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah yang diwujudkan di Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan,  pemaju-pemaju ini siap boleh memohon untuk pengurangan bayaran gantirugi apabila permohonan dibuat di mahkamah. Alasannya mudah, kalau mereka dipaksa untuk membayar jumlah penuh alamatnya projek langsung tidak dapat disiapkan. Kerana apa? Dangkal jawapannya!! Ini kerana sama ada mereka mempunyai peruntukan yang terhad, harga bahan mentah yang melambung yang terpaksa ditanggung oleh pemaju, projek disambung dari syarikat pemaju yang lain dan pelbagai lagi alasan yang lahir dari otak putar alam mereka ini. Apa jadi jika projek tidak dapat disiapkan?? Abis haprak pun, pemaju akan disenaraihitamkan. Yang sengsara pembeli…melopong begitu sahaja!!

Walaupun pihak kementerian telah mengambil beberapa langkah meminda Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118), namun masalah ini seperti tiada kesudahannya. Langkah mengetatkan prosedur pengeluaran lesen kepada pemaju perumahan, penetapan pembayaran deposit tambahan sebanyak RM200,000 selain modal berbayar sebanyak RM250,000, pemaju atau mana-mana ahli lembaga pengarahnya yang pernah dikenakan tindakan mahkamah atau dikompaun melebihi RM10,000 tidak akan diberi lesen tetapi mereka ini semua lepas dan lepas begitu sahaja. Sebabnya? Paling koman pun mereka tutup syarikat kemudian buka syarikat baru dengan nama pemilik empunya yang lain tetapi majoritinya dimiliki oleh pemilik ‘ghaib’ ini. Pun ada undang-undang tentang perkara ini namun sebagaimana yang dinyatakan, mereka ini cukup pandai melihat jalan keluar atau kekurangan perundangan yang ada.

Apa hukumannya kepada kepada individu yang menipu atau mencuri. Alamatnya ke tirai besilah mereka. Justeru, apa bezanya pemaju-pemaju ini?? Apa mereka ini TIDAK SAMA dengan si penipu mahupun si pencuri yang layak dikenakan hukuman seperti yang dinyatakan??

Konklusi Orang Yang Ditipu?? Seseorang yang membayar atau memberi hutang atau memberi wang atau membeli sesuatu kemudian orang itu tidak mendapatnya daripada pihak yang dibayar? Agaknya apa kita nak klasifikasikan orang yang teraniaya ini? Ditipu? Diperdaya? Dipermain? DiROMPAK?

Selesa dan bersih

Keprihatinan kerajaan di dalam menangani masalah yang wujud ini memang tidak dinafikan. Pada 12 Jun 2007 kerajaan telah melaksanakan konsep Bina Kemudian Jual (BKJ) iaitu nisbah 10:90 tetapi hampir keseluruhan majoriti pemaju tidak melaksanakannya.  Masalah lain adalah berkaitan dengan bridging finance daripada pihak institusi kewangan bagi membiayai projek perumahan kerana pihak institusi kewangan bersifat teliti dan tegas dalam memberikan sebarang pinjaman memandangkan wujudnya risiko yang tinggi jika sesuatu projek perumahan BKJ tidak mendapat sambutan.

Justeru kenapa kita tidak mencontohi negara-negara lain dalam prosedur pembinaan dan pembelian sesebuah unit kediaman? Dalam konteks ini rasanya kita paling terkebelakang membela nasib pembeli-pembeli rumah. Kenapa? Ketegasan dan penguatkuasaan undang-undang!! Negara lain memperuntukkan perundangan yang ketat kepada pemaju antaranya memastikan agar pemaju mendapatkan dana yang mencukupi sekiranya ingin memulakan projek pembinaan bangunan sama ada premis tersebut digunakan sebagai kediaman mahupun komersil. Justeru pembeli hanya akan membayar sejumlah amaun tertentu yang dipersetujui di dalam perjanjian. Kemudian pembeli tidak akan membayar apa-apa sehinggalah projek tersebut disiapkan. Kira macam konsep kita membeli kenderaanlah sekarang ni. Mungkin kita boleh ubahsuai sedikit untuk lebih adil dan memudahkan pihak pemaju melaksanakan projek mereka (lihat, masih lagi fikir kebajikan pemaju). Pembeli perlu membayar sejumlah bayaran awal kepada pemaju. Kemudiannya pembeli akan membayar secara lump sum mengikut peratusan perkembangan kemajuan projek (progress payment). Mungkin 15 % - 20 % dari jumlah pembelian. Dengan cara itu pembeli akan melalui proses pembayaran sebanyak 5 – 8 kali ansuran pembayaran (bergantung kepada nilaian aset yang dibeli). Sekurang-kurangnya duit yang dibayar secara beransur-ansur mengikut kaedah sekarang ini bolehlah dapat dividen jika ianya disimpan di bank. Keluarkan bila sampai masa untuk bayar. Menyenangkan pembeli? Ya!

Sedia diduduki 

Kepada pemaju pula, mereka akan segera untuk menyiapkan projek mereka kerana mereka tahu projek jalan, WANG jalan. Projek sangkut, wang sangkut (bukan pembeli yang sangkut!!!) Malah ini lebih selamat kepada pembeli sebab kalau projek terbengkalai makanya pembeli tidak perlu membayar wal imal sesen pun kepada pemaju. Ini adalah pendapat dan cadangan dari seorang individu yang bukan pakar ekonomi. Nescaya jika pakar ekonomi seharusnya kaedah yang lebih baik dan perundangan yang lebih adil dapat dan boleh diwujudkan. Yang pasti perubahan dalam konsep membeli rumah perlu diperbaiki. Susah-susah sangat rujuk negara jiran. Mereka boleh buat kenapa kita tidak? Bahan = sama. Nilai matawang = rasanya ringgit kita bukanlah pada paras yang amat teruk jika dibandingkan dengan beberapa negara tetangga yang nilai wangnya lebih rendah (tetapi boleh laksana konsep yang lebih adil kepada pembeli), konsep perbankan? Kita ada insititusi kewangan sendiri. Pihak lain yang berkaitan? Syarikat Berkaitan Kerajaan (GLCs)? Syarikat Perumahan Negara? KWSP? Dan banyak lagi…bagi mereka ni berniaga buat rumah..dana besar, kemampuan ada. KWSP boleh menjadi pihak pembiaya kepada pembeli. Ini kerana wang yang disimpan di KWSP boleh menjadi sebagai jaminan atau cagaran pembayaran oleh pembeli. Bukankah ianya masih selari dengan slogan 'Jaminan Di Hari Tua Anda'? Itu lebih baik daripada segelintir pencarum yang menggunakan duit mereka untuk tujuan lain. Tentu kita pernah mendengar ada pencarum yang menggunakan duit simpanannya untuk Skim Cepat Kaya dan pelbagai pelaburan lain yang meragukan. Bukankah pembelian rumah salah satu daripada tujuan asal simpanan? 

'Rumahku, Syurgaku'

Apa pun komentar saya, sekali lagi tahniah kepada kerajaan yang peka dengan masalah rakyat. Harapnya dengan Dasar Perumahan Negara yang baru diperkenalkan tidak sampai pun sebulan, rakyat akan mendapat manfaatnya. InsyaAllah.

Kepada yang lainnya, pastikan dan buat homework lebih sikit apabila ingin membeli rumah. Latarbelakang syarikat, projek yang telah dan sedang dilaksanakan, kualiti projek yang telah siapkan, rungutan atau pujian dari pembeli sebelumnya, siapa pemiliknya, pihak mana yang berkepentingan dan bertanggungjawab kepada projek tersebut bila berlaku sesuatu hal, lokasi, nilaian di masa hadapan, projek tentu ukuran dan banyak lagi. Remeh?? Penat? Nope, ini untuk kebaikan anda semua. Tak nak menyesal buat. Nak menyesal, jangan buat!!.